拾掇
选择坚持，还是坚持选择！ 选择大于努力！
1、发改委的可研评审（审批制项目）；
事件：城镇投资估算超过3000万的项目），都需要进行可研评审；
可研先期由设计部根据控规以及使用单位的需求进行概念方案设计、方案需要通过重固镇政府过会审核，确认通过后，由成本部根据设计方案进行估算，确认投资估算后，一同过镇政府的评审会（重投公司）；在进行方案设计之前，需要确认好建造对标项目（建造标准：包括设计需求、造价指标等）。通过镇政府的评审会后，确认两个成果：1、项目方案；2、投资估算；PPP项目的投资估算需要全过程监理（申元投资）审核后政府在确认。
以上两个成果文件以及项建书、用地预审等文件作为可研单位的编制依据。形成文本后，在经过城镇化公司、政府审核；后申报发改委。
发改委对于超过3000万的项目在进行委托专业咨询单位进行专家评审；完成评审，出具专家意见后。发改委会出具可研批复；
问题：多数情况下（特指公建项目）投资估算较高、规模论证依据不足，规格超过对应标准的项目，基本上专家会无法通过；
原因：1、项目使用单位，无法提供充足的合规的规模论证依据，对于使用需求调研不够充分，一味的只是贪大求全。投资金额高于对应的标准（乡镇级别，想要区县级别的基础设施）。2、对于方案设计没有在前期就将主管审批部门纳入征询对象中，导致后期的方案，各评审专家意见较多。各主管部门支持力度不够；
解决方式：既然可以需要发改委、专业咨询评审单位、使用单位（如区公安分局，重固所）、各主管部门、镇政府下属平台公司、投资监理；那么，就让这些单位在方案设计阶段就进行评审、投资估算阶段就进行审核；最终各部门都没有意见了，达成一致结果。在确认成果资料。进行审批；（不要形成结果了在让别人指指点点，既然被指点无可避免，那就在前期进行协商解决。加快项目进度。最终大家各方都统一意见。在进行申报审批，既然你要管，既然我不可避免被管理，那就让你从开始介入进来；）
2、工作疑难问题
事件：部门之间配合问题，主要事情的负责问题；
各项工作复杂度加高，专业性、沟通问题不明确。出现多头负责，以及无人负责的情况。互相扯皮，工作推进迟缓；
解决方式：用考核的手段，对于复杂问题，要给专业的人讲清专业思路，从思想上指出方向，具体的专业解决方案，要由专业的人负责。把工作方法讲透，引导业务人员努力奋斗。对于成果要知道节点把控、成果审核；盯着时间节点，要求专人进行跟踪处理，及时给予反馈审查。风清工作界面。不要出现互相推诿，你帮个忙，我帮个忙的情况。部门工作不可推卸。不可转嫁。强化计划考核，公平意识。强化思想指导工作。强化人员关怀。不可压迫，适当容忍。能允许小错误，但是不能多次出现重复的小错误。要及时的端正业务人员的工作态度、纠正工作思路问题；
对于工作处理，不管多么着急的事情，要从容不迫，不要慌、急、乱；要学会控制情绪、理性、沉着、多想解决思路；我解决不了的问题，要及时的反馈，但是要深刻思考，这个问题解决的渠道，以及上层领导解决问题的方式方法。学会直接经验、间接经验总结转化；
3、经验总结（拾零）
1、任何一个措施一定会有有点、缺点；2、要学会对标，参照进行；（学会模仿）
一、
1）房地产交易两种方式：1、现房销售；2、预售(期房销售)；
2）绿化项目，超过200万的项目一定要在区绿容局进行公开招标；
3）青浦区规定，绿化面积超过2000平方米的项目需要经过，区专家会方案评审；
4）新建住宅项目，如果正式电不通（只有临电），无法完成住宅使用权证的办理；
二、
1）经适房采用划拨方式，实施主体因为政府；前期应该走审批制流程；
2）动迁安置房采用出让方式，实施主体为企业；前期应该走核准流程；
三、
1）从2018年起，农民工保证金不是强制性，在办理施工许可之前必缴费用，之前缴纳的在项目竣工后会进行返还。
四、
招采的需求需要明确付款结算条件，按照出具报告认定为具备结算条件。土地分期开发，所有前期的工作，分地块进行签约。
五、
住宅可售比=可售面积/建筑面积；精装面积比例：精装修户数与总户数比
六、1、关于重固PPP项目工作模式：设计现行，在基本具备条件情况下，形成设计方案，投资确认投机估算。后续开发进行前期准备办理等。招采启动招标准备。
4、规划全过程测量相关问题（规划土地综合验收相关情况）
该项工作的承接单位，一定要是区规土局下属的或者是区规土局的合作单位，主要包括：前期的定位，坐标，开工放样复验（成果报告）、规划验收测量（成果报告）、预测面积、实测面积；
市政道路：工程位置、长度、宽度、路面结构、路面标高、道路横断面布置、桥梁纵坡、梁底标高、涵管顶部标高、桥梁净空高度等；
住宅、办公、商业（娱乐）：建筑面积比例应符合出让合同和《建筑工程规划许可证》的要求。分期核验的应当在最后一期进行验收；
保障房项目：应当符合出让合同或划拨决定书和《建设工程规划许可证》的要求；
实测面积事关项目验收移交的事情。如果，实际工程做的有点纰漏，就会出现于工程规划许可证或者是土地证上面的面积以及限高存在一点偏差；那么规划全过程测量单位，如果依实反馈的话，将会导致验收不通过。
一句话，规划全过程测量，其实是代替规土局对项目进行准确定位，以及监督的单位。（因此要找和规土部门关系不错的，但是我们的关系要更加的到位。否则将会搞不定验收；）
其他类似验收事项（需要招单位进行分项事务处理的，如：竣工档案编制，环保竣工设施验收等）；
规划验收环节征询消防、绿化、卫生、环保等部门验收意见的需要提供以上部门的意见；
规划土地综合验收相关业务情况图
5、关于项目防汛论证咨询情况
主要的政策依据文件，《上海市防汛条例》、《上海市地下公共工程建设防汛影响专项论证管理暂行办法》；
防汛论证：是指上海市建设地铁、隧道大型地下商场、大型地下停车场（库）、等地下公共工程过程中以及建成后可能对防汛安全造成的影响，而进行的科学分析、预测和评估，提出预防和减轻防汛安全影响的对策和措施；
范围：（下列地下公共工程，应当进行防汛影响专项论证）；
1、穿越重要防汛工程设施的；
2、实施基坑工程，基坑边缘与重要防汛工程设施外侧的距离小于基坑开挖深度四倍的；
3、大型地下商场、大型地下停车场（库）的建筑面积在四千平方米以上（包含4000平方米）的；
注：1、前面所称的重要防汛工程设施，是在江河堤防（包括海塘、防汛墙）、水闸、污水输送干线管道、直径八百毫米以上的排水管道或者雨水、污水泵站。
2、免于论证范围
处理以上的地下公共工程建设，免于进行防汛影响专项论证，但是应当在工程设计文件中将工程在建设和运行过程中涉及的防汛安全规范设专篇予以明确；详细所需要的资料清单，与合约单位沟通确认；
防汛论证：主管部门为水务局。该项工作需要甲方委托具有资质的单位进行专业论证；（尽量委托与具有相关部门资源的咨询论证单位，或者说，这家单位能够在去水务局的咨询库中）；
6、关于定界勘测规划红线重叠问题；
1、道路定界勘测红线范围内涉及到的集体用地（夏阳金城社区）、已出让的住宅用地（如；万科红广场），进行退让处理。即该部分的面积不进行征收；
2、定界勘测范围内的用地涉及到其他用地性质的，全部征收（权属，必须争取。不可退让）【如；重固镇大街项目征地涉及到了某抵押银行的建设项目，红线重合部分全部征收进入重固镇大街的范围内】；
3、涉及到收储用地范围内的，需要由地籍事务中心（甲方委托的勘测定界单位出具情况说明，征询土储意见，确认是收储用地退让给道路，还是不进行征收；）【如重固镇大街项目选址规划红线与5#地块商住用地存在微小重叠。解决：出具情况说明，征询土储，确认退让，奖#地块部分划拨给重固镇大街】；
6、关于重固镇大街土地勘测定界项目与城中村5号地块公建配套部分地块面积重叠区域进行调整测绘的问题、关于福滨路中段项目与土储地块重叠，需要进行调整处理的事宜；
问题：重固镇大街、福滨路中段项目为公建道路项目；城中村5号地块、土储在收储地块为储备开发用地。定界勘测工作与土储收储开发用地重叠。
解决思路：与那个单位的用地重叠就与那个单位协商，由地籍事务中心出具征询意见（情况说明）；
原则：道路红线以及涉及规划红线之内的用地面积，不可退让，必须征入项目之内；其他的比如道路代征绿地等不是红线范围之内的，如果遇到已经被其他用地单位使用（即已经有权属的）则可以考虑酌情退让；
7、关于商业项目是否需要做商业评估？
有商业部分的需要进行商业评估，（主管部门为区经委）；商业小于5000平方米的不需要做商业评估。比如03-14地块商业占比10%，住宅90%，这样的比例就不需要做商业评估。
EX：重固镇16-13农贸市场项目为商业项目：需要做商业评估，商业评估需要以镇政府的名义向区经委行评审函，委托一家评审公司（至策），评审公司对项目进行商业评估报告的出具，然后相关资料提报道区经委，由经委委托专家进行评审，出具评审意见。回复关于XXX项目的商业评估复函；【类似于规划复函：以土储名义信函，盖土储的章，然后报至规土局规划科，规划科进行复函的出具】
8、关于“城中村”土地定向出让需要准备的资料：（城中村地块入市研判相关口径）
[*]研判原则：城中村地块以研判会签形式进行研判。
[*]出让范围：认定以项目为范围，供地以地块为范围。
[*]具体工作口径：
1、集体建设用地占比不低于70%（含70%），若2018年6月底前完成动迁安置工作的，经营性用地出让可采取定向挂牌方式；
2、集体建设用地占比在50%-70%之间（含50%），合作单位为国有企业或混合制企业，已启动动迁的，若2018年6月底前完成动迁安置工作的，经营性用地出让可采取定向挂牌方式；
3、集体建设用地占比在50%-70%之间（含50%），合作单位为民营企业，动迁签约比例超过70%的，若2017年底前完成动迁安置工作的，经营性用地出让可采取定向挂牌方式。
4、集体建设用地占比低于50%（无任何集体建设用地占比的除外），合作单位为国有企业或混合制企业，动迁签约比例超过90%的，若2017年底前完成动迁安置工作的，经营性用地出让可采取定向挂牌方式。
[*]具体材料
1、城中村地块出让相关事宜的情况说明（内容包含“原集体建设用地占比情况”、“动迁进展情况”、“实施主体情况”）
2、城中村改造项目实施方案
3、城中村改造地块实施方案的函
4、土地出让前规划实施评估清单表
5、净地调查情况反馈表
6、地价会核表
7、动迁安置房项目的，需提供项目预审表、动迁安置房认定文件
8意向人为项目公司的，需提供项目公司章程、工商机读材料。
9、关于城中村地块的供地批文
代收储的批文（其实就是供地批文，与划拨类的土地项目相比，关于前期储备开发的批文就相当于划拨批文。）完成以后。
后面公司拿到地以后就可以办理用地批准书；
划拨项目：拿到划拨批文（即供地批文）办理划拨决定书，用地批准书；
所需资料：河道蓝线、地形图、定界报告、地籍图、农转用批文、征地登记表、发改委的立项批文、申请储备的情况说明、申请书
青浦重固城中村5#地块控规图
说明：1、5号地块因新老控规调整，导致出让地块面积前后不一致，（另一方面，涉及征地拆迁，导致前期用地批文无法申报。因此，地籍事务中心无法以土地储备中心的名义出定界报告，但是征询规划局的意见后，得知，可以按照最新的控规形成规划意见的函（即选址意见书等效的文件），地籍事务中心将依据规划征询意见函进行出定界报告）；主体可以为区征地用地主管部门；
10、关于16-13农贸市场方案报批问题
[*]青浦区重固镇福贸路北侧16-13农贸市场项目方案报批完成后，设计院一个月多后才完成总体设计方案。
[*]青浦区重固镇10-01地块动迁安置房项目办理预售证时，因财务部贷款还未办理下来，导致无法取得预售证监管协议。
造成影响：
[*]总体设计进度节点严重滞后，导致后续的工程规划许可证，施工许可证等流程无法办理，影响项目开工。
[*]项目无法预售。
后期建议：
[*]此次总体设计方案滞后的主要原因是方案阶段，总体阶段分为两家设计院进行设计，而两家设计院又沟通不畅，导致此次的总体方案延误。尽可能找同一家设计院进行设计，若分两家，需好好进行沟通，避免影响进度。
[*]财务部安排好节点，土地抵押贷款等事宜能尽早办理。
11、关于配套咨询单位事务处理的相关问题及要点；
住宅类配套项目分为红线外配套和红线内配套。
红线外的配套项目需要单独立项（包括公建、道路、管线、自来水、燃气、通讯等）；这个需要按照一个项目来做（比如文化中心、集中绿地等项目，需要从进行项目建议书开始）；红线外的配套工程需要进行，选项规划、勘测、设计、可研审批，以及单独的核发施工许可等。
红线内的配套（六大配套：自来水、燃气、雨污水管、通讯、供电有线电视）红线内的配套整个的处理方式：首先由设计部提供相关图纸——配套单位进行深化设计——配套单位进行出预算——建设单位进行审核报价——确认好后签订合同——出配套证明文件以及进场施工。（红线内的配套项目不需要进行单独的监理以及招标，如果能够委托的就直接进行委托，签订合同；如果不能委托的，需要招投标的就进行公开招标。像这类基本处于地方垄断的项目，基本需要先付款后进场。）
12、关于白蚁防治
上海市房屋管理局要求，本市住宅项目需要进行白蚁防治。（这个不同的区需要确认）；在预售许可证之前需要提交白蚁防治的合同；
白蚁防治由住房保障局主管：相关的政策、法规，收费标准、意向单位（以上基本信息需要在确认做白蚁防治时候与房管局沟通确认。）明确，后期验收时候是否需要出白蚁防治的报告都等。（需要提招标需求给招采部，提需求之前需要确认3家意向单位以及中标单位；）
13、关于地块土壤检测的问题
1）土壤检测工作（只在一级开发中，征地拆迁完成后需要对土壤环境进行的判别，判别结果作为土地出让合同的重要附件）；
2）土壤检测单位（对接土地储备中心，由土储推荐就可以，土壤检测单位与一级开发的主体单位签订合同，然后进场工作）；土壤检测主要是对场地进行初步调查。土壤检测单位无需资质，只要是入围青浦区环保及土储咨询单位库就可以进行该部分工作。
3）土壤检测的目的：1、收集和现场勘查资料掌握场地及周边区域的自然和社会信息，识别场地及周边区域导致潜在的土壤和地下水环境影响的目标物质和因素；2、调查清楚目前场地土壤、地下水环境的质量情况。通过采集地下水样品、以及土壤样品，进行分析，掌握情况。为后续地块开发提供依据（指出是否可以作为住宅开发使用，如果初调结果不满足规范要求，如何进行处理，给出解决策略；）；
4）土壤检测进行初步调查后，获取初步调查报告，经专家论证分析后（开专家会，由检测单位负责），如果没有发现有问题的点，那么初调工作基本结束，可以到环保局备案。在备案之前，需要征询环保局的意见（即出让阶段征询十三部门意见，环保局的征询包括土壤检测报告部分）；
环保征询单（经营性用地/工业用地）
场地初步调查情况备案表
初步调查的环保局备案情况表
在初步调查的情况下如果发现场地内存在风险点或者是存在某些元素超过规范要求的风险值，则需要进行场地详细调查以及健康风险评估。在初步调查发现有问题的情况下，以及详细调查开始的时间起，场地内的所有监测点的土壤不能进行随意的移动以及剥离运输、抛弃；否则按照违规处理，后续也可能存在风险。直到场地调查工作结束以及到环保局备案完成；
后续的详细调查仅需要对初步调查检测出的超标点位进行详细调查并出具健康风险评估报告，经过专家会评审后，到环保局备案完成后获取备案文件，完成该部分工作。
5）什么项目需要做土壤检测：政策文件：《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定（试行）》（沪府办【2015】30号）、《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》（沪府办【2016】23号）、市环保局制定的《上海市经营性用地和工业用地全生命周期管理土壤环境保护管理办法》（沪环保防【2016】226号）该办法第三条：土地储备、出让、收回、续前期，土地使用权人（含土地储备机构）应组织完成土壤环境调查评估，并向环保部门申请备案。经认定存在污染的需要修复治理。土壤环境检测、修复费用应当承担。治理修复需要达到环保要求。土壤环境调查评估、治理修复等相关材料作为土地使用出让合同附件。
14、关于“城中村”土地获取的相关问题;---拿地方式
问题：城中村从2016年签订合作协议开始，初步拟定于2018年6月中旬确认好拿地，但是到5月底尚有，地块内的征地拆迁未完成，文物勘探工作未完成（如果意向地块处于文物遗址保护区，则需要进行文物勘探工作）；
原因：征地拆迁难度较大，主要原因1、拆迁费用问题需要协商；2、政府相关政策存在影响（2018年上海市新政策：房地价联动。）；3、整体的控规存在较大调动；4、整体推进过程中的配合以及各方对接存在不顺畅；5、拿地的主体不明确；6、四方股东参与建设的城镇化公司，股东的权、责、利没有明确好。7、关于代开发模式没有准确的进行前期的设计导致后期工作面划分不够明确，存在职责不明，遇事推诿的情况；8、关于“产业”部分，经验不足，不知道什么动手；9、对于政府的诉求不够清晰；
思路：1)关于城中村的各个可以用上海市“城中村”政策的地块需要加快推进力度，摸索好拿地的流程，不断的深入下去，这样就会把所有的问题全部的暴露出来，然后在解决问题。(先往下推，问题自然就会出现，到时候找到合适方法搞定。)
2)拿地之前需要明确好城镇化公司的诉求（四方股东）方向，明确好各个单位权、责、利问题；形成明确的划分。不能出现模糊的地方，否则后期会存在隐患；
3)拿地之前需要明确好拿地的主体，谁主责拿地，谁负责辅助。代建模式以及工作界面如何划分清晰。
4)关于征地拆迁的问题，寻求参考案例，比如张江的劳动村，拆迁采用市场化运作，找专业的拆迁公司进行主导，资金进行充分筹集。对于顽固的不愿拆迁安置的居民进行专项突破，采用引导、奖励、手段并行，充分调动拆迁积极性；形成专项方案，专人负责；不要找拖亲带故的人来负责拆迁；【拆迁如果需要动用依法征收程序，需要历时最快9个月，时间就是关键】；
5)关于拆迁部分，政府需要拆迁款7.43亿（第一批），如果第一时间给不到，至少也需要先期支付一些，否则拆迁费用拿地公司不给，以后形成净地，政府完全有理由不给你定向拿地，采用招挂复核那将竹篮打水一场空。（一句话，你不给拆迁款，凭什么要求政府定向出让土地给你，因为你不给拆迁款，相当于没有为城中村作出对应的工作，因此不给你土地也属于合情理）；虽然说一次性支付7.43已的拆请款难度较大，但是可以先支付一些，至少证明，在履行约定。这样即使全部的“城中村”土地不能一次性获取，但是可以通过履约将城中村10块地进行 “勾住”，后期可以一块一块的拿地。
6)关于“城中村”土地获取过程中出现的问题，一个思路：谁的问题，谁负责领走，负责解决；
7)关于“城中村”拿地方式，利益分配等问题，一个解决思路：1、摸清楚各方的利益需求，确认好对应的“权、责、利”。各方做下来，谈好后，签订文件。然后执行。遇到问题，首先理顺好，确认好问题所在，进行针对性解决。
8)关于优惠的政策、财税等方面的照顾，必须争取；另外，“城中村”的设施主体：城镇化公司，责任主体：重固镇政府；
企业：追逐利益；但是要顾及形象，尤其是央企要有一些担当；有时候要学会换位思考；比如：城中村部分，征地是我征收的，拆迁费用是我支付的，规划调整是我主责调整的，那么你为政府做了哪些呢？为什么要求定向拿地呢？在比如：195产业园部分，政府给你进行产业导入、经营性地块开发，但是政府的诉求你是否能够完成呢？政府的财政税收、区域发展形象问题，能否满足呢？是否能够为当地导入符合政府要求的企业，并在重固注册，形成产税呢？
关于拿地公司、政府关于这一部分的事情解决思路：协议、合同、备忘录（关于这三种的区别需要学习了解一下。）重点学习一下：“城中村”土地上会的口径问题；
“城中村”的项目，PPP的项目影响范围都比较大，重固镇政府以及青浦区政府，对于这些项目肯定会定期开会进行跟踪了解，因此。政府部门也会进行汇报反应，这样存在的问题，企业层面解决不了的部分，可以协调政府资源进行协商。
9)关于城中村土地的定向获取条件：1、征地拆迁完成70%以上；2、城中村范围内的公建配套项目至少完成到划拨批文（争取下来，可以仿照张江城中村，完成项目建议书即可）；
10)重要原则：所有关于拿地的工作，如果能够进行在前面的尽可能的提前。
15、16-13农贸市场项目：方案报批
案例名称：重固16-13农贸市场项目方案审批
问题描述:16-13农贸市场项目由孚城置业负责开发建设，从2017年4月拿地后至2017年12月13号获取方案批复。历时8个月，期间历经多次调整以及沟通。从孚城拿地之后，我司与江欢城建筑设计公司签订方案设计合同后，第一时间进行方案设计。由于重固镇征地区域没有电影院配套设施，镇政府要求我司在方案设计中加入该部分的设计内容。我司前期提出过疑问，该地块的出让方案中没有规划电影院的使用功能。但是迫于镇政府的明确要求，后期方案设计中，还是将该部分纳入设计中。在出方案文本后提报规土局审批时以及在征询11部门时，规土局提出，该方案未按照出让方案进行规划设计，要求我司进行修改。我司在于重固镇政府沟通后，以及将规土局意见以及镇政府要求提报公司后，历时近30天。最终解决方案设计问题。最终重固16-13农贸市场项目经过5轮修改、专家评审、方案公司、11个部门意见征询。以及规土局规划科审批后，确认好方案批复。
造成影响：整个开发周期不断的延长，后续总体征询，规证报批，施工许可报批以及土地使用权证办理节点不断延后。后续的工程建设节点相对紧迫。
后期建议：1、拿地才是硬道理，但是建议在待方案出让的地块中，拿地之前的出让征询过程中，关于商业业态部分尽可能进行明确。否则方案设计部分将会增加项目开发的时间成本。2、对于问题反馈机制，建议公司形成快速反应机制，沟通以及决策要形成统一意见。3、由于农贸市场的方案设计需要经过11个部门的征询，且部分需要征询到市级主管部门的意见，因此，对于各个部门已经反馈的意见，设计单位要积极对接修改。加强对设计单位的管控，避免不必要的时间浪费。4、在不违背原则的情况下，增加公关支持度。引起区政府主管部门的重视程度。以全局的观念统筹安排。避免因小失大。
16、关于投资拓展【招拍挂】相关知识点；
1）招拍挂，是通过招标、挂牌或拍卖出让土地的方式，也是目前土地获取方式最简单、最直接、最高效的方式；
类别
含义
流程
招标
报价一次、保密、满足最低要求服务
发布招标公告，邀请参加投标；根据投标结果确认中标者；技术相对复杂，需要制作标书时间相对较长。
拍卖
多次出价、公开、价高者得
发布拍卖公告，由竞拍人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定
挂牌
多次出价、保密、价高者得
发布挂牌公告，接收竞拍人的报价申请，根据挂牌期限截止日期出价结果确认使用者。
以上三种方式在土地出让中，拍卖的形式最为常见，基本流程为：1、当地土地资源交易网查询最新土地出让信息；2、下载规划条件函；3、前往公共资源交易中心获取竞买须知；4、土地踏勘；5、市场调研；6、经济测算；7、确认报名；8、准备竞买资料；9、缴纳保证金（多数企业可能在截止日期的最后一日才会缴纳保证金，因为保证金基本上动辄过亿，企业未来保证现金多数会在拍卖报名截止日期的最后一天缴纳）；10、报名；11、参与拍卖；
招拍挂的优点：一定程度上终结了，靠关系、暗箱操作的协议供地方式；
思路：
1、信息检测（做投资拓展的每天一上班，首先要打开房地产交易中心网址、国土资源交易网站；查看最新土地交易信息，与此同时形成自己的EXCEL土地交易台账记录。及奥维土地台账，建立自己的数据库。
2、招拍挂文件解读（仔细研读招拍挂文件，包括规划条件函、竞买须知，仔细研读每一条款，重点关注保证金打款时间、报名截止时间、建筑规划指标、报名方式、是否限高、有无配建要求、其他特殊条件限制（是否有勾地可能？）等）；
3、快速决策（从各大城市的拍卖流程来看，一个项目从公示到报名截止一般有20天的时间。在这段时间内你必须完成地区公司及集团的报名审查程序，时间其实并不算宽裕。越早的完成内部决策程序，就越早的有时间研究竞争对手。因此拿到一个项目的公示信息，应该借助自己的经验马上判断项目是否有机会：先想该地区的房价水平，在利用自己的土地台账看看周边最新成交土地单价，最后参照公司的建造水平，基本可以判断项目能不能做了）也就是说，判断项目是否能做，要首先清楚项目周边的房价情况（包括土地价格，每一亩的价格，每一平米的价格，楼板价，土地单价等）然后要知道自己公司的建造水平（每一平米建造标准的成本价，公司的成本利润率，大概的盈利水平）。这样基本可以判断是否可以做这个项目了。
若能做，马上启动汇报工作，现场探勘、市场调研、强排、紧急测算等。若不能做，说明理由。是因为定向出让？区位问题、不符合公司战略规划、、、、、、、
4、打探敌手（这个是招拍挂非常重要的一个环节，只有充分的了解到参与对手，才可以辅助后期的举牌工作。这个的最大问题在于不到保证金报名截止的最后一刻，谁也不知道那些企业会报名。一般的方法是：1）根据地块的位置，判断和那些企业的投资战略比较相符，并逐一电话向各企业朋友电话核实。所以，平时多加群，多认识一些朋友是很有必要的。然后在报名截止当天及前一天务必到交易中心蹲守，看看那些企业过来递交报名资料。一旦有同行过来主动勾兑一下，一般这种情况下过来的同行都会愿意互相沟通的，你知道那些企业要来，我知道那些企业要来，双方在合计一下也就八九不离十了。如果一直坚守到报名最后时刻，那么你基本就能够确认本次报名的企业名单了。
5、硬举或者和谐；（如果报名企业少，只有三五家，那么完全可以和谐的，匆忙的时候大家可能从报名截止到项目竞拍中途的两三个小时就得谈一场合作。速度谈下来一个框架协议，约定好各自的股权比例，谁操盘，谁并表，各方分别管理那些部门，股东会董事会席位等等。如果报名的企业多于五家，一般谈和谐的难度就比较大了，这个时候就是大家到现场举牌了。（不过也不一定不能谈合作，如果可以需要尝试）其实，关于谈判，每一个投资人手里都有一个或者几个经典案例，包括框架协议，权责利约定条件等等。以此为参照做到胸中有货，参照起草，进行协作谈判。说白了就是参照经典成功案例，模仿。复制。
6、做好举牌准备工作；举牌前好敏感性分析表，做好现场以及指挥部之间的沟通工作。随时传达拍卖现场的情况，各个对手的叫价情况。可以创建一个微信群，将拍卖现场各家的叫价第一时间反馈在群里面，供领导决策。作为一名懂行规的投资人员，切记超过授权举牌，超过一元也不行！！！！
7、招拍挂项目的后评估；总体包括两个方面：一、自我总结。若摘牌成功，需要将本项目开盘后的经营情况与前期的测算指标进行对比。看看那些方面自己当初没有预估充分。价格、成本是否在自己的合理预期内？项目整体定位是否产生偏差？产品是否有了新的替换？越是有异的地方月需要找出原因。二、另一方面是分析对手，若未摘牌成功，思考一下；为什么这次别人举牌价格远远高于我们？是因为定价高、成本低、品牌溢价、竞争力、投资战略布局需要？还是采取了更优秀的方案？对待项目开盘以后，一定要到现场去参观学习观摩，看看别人是如何实现举牌价的，在现在的行情下，任何企业的举牌价都是有理由的。！！！！！！！
8、积极参与一次招拍挂；积极参与一次招拍挂就是一次捡漏（合作）的机会；对于个人而言，积极参与招拍挂便可以多认识几个人，久而久之，圈子人脉悄然建立哦！！！！！！！
17、关于审图以及总包、监理单位确认先后顺序的问题；
审图一定要在监理以及施工单位确认之前（换句话说，总包单位确认必须在审图完成以后。否则不合法规）
18、10-01动迁安置房工程规划许可证变更事宜
情况：因为重固10-01动迁安置房为，工程规划许可证已经完成批复，但是后续因为涉及工程规划许可证中总平图（审照图）的调整，主要因为车位安排以及绿化方案的调整。为了满足公司领导的要求（每个公司都有主要的设计方案意图）；
结论及思路：变更可能是普遍的情况，因为工程规划设计方案肯定与工程实际会有出入。所以变更可能是较好的处理方式。
基本上现在的所有审批证件，都可以变更，但是变更不能具有随意性。在不违背原则的基础上尽可能的减少变更。
工程规划许可证的变更方式和重新申报规划许可证方式一样，登录一书两证网址填写变更申请，规土局处理完成后下发一份同意变更的行政许可决定。
注：16-13农贸市场项目因为配套用房面积问题，设计在方案设计过程中没有进行审核，导致在预测过程中关于该部分的面积无法进行确认。也就是说无法出具预测报告成果文件。必须进行变更以及处理。但是工程规划许可证不会涉及以及反应出具体的楼梯是怎么处理的，因此关于农贸市场楼上楼下两个咖啡厅将双跑楼梯改成螺旋楼梯的变更，不会影响工程规划许可证的调整。如果后续需要调整，则需要进行攻关处理。
19、关于PPP项目公司（SPV）定向获取城中村经营性地块的相关问题点；
1）关于SPV公司拿地的出资问题；以及拿地主体的问题
重固新型城镇化公司是重固195产业园、城中村、PPP城镇化（公建、道路、绿化、美丽河湖、美丽乡村的建设主体）；并且城中村改造的主体经市局批复为城镇化公司（SPV公司），因此根据政策要求，城中村的土地可以定向出让，但是必须是SPV公司拿地。（实施城中村改造的函，确认改造实施主体由四家股东联合，按照一定的比例出资开发）。实施同股同权的方式，即占有多少的股权就享受多少的分配比例，承担多少的责任进行出资，如果需要股东共同投资进行项目开发，但是部分股东不进行出资，就进行惩罚性计息，这个计息的比例将会比市场的利息更大。
城中村的开发需要大量的资金作为支撑，因为有城中村的政策，并且政策批复了城中村的建设公司为SPV公司，因此已此为依据进行项目开发融资将相对容易，目前城中村已完成60.3亿的容易，融资主体是SPV公司，如果后续改变拿地主体，这个银团的融资将会成为泡沫。因此拿地的主体只能是SPV公司。如果拿地的主体不是SPV公司，一方面这边的土地不会定向出让入市交易。另一方面，从政策上也不允许其他的公司进行拿地，SPV公司的全资子公司也不允许（城中村方案的函已经明确开发主体，其他任何主体都不可能，文件明确，经营性用地的出让主体）。向10-01动迁安置房、PPP项目一级开发的孚泽，这些项目在SPV公司名下注册子公司是政策所允许的（没有明确的文件要求必须是SPV公司，所以为了方便后期产权移交以及独立核算，成立SPV子公司负责开发建设，也是方便管理）。城中村的经营性地块不可以，只能是SPV公司。
2）关于以SPV公司拿地后，所有公司内部手续的流程问题。
关于城中村定向由SPV公司拿地后，进行土地开发，首先需要明确这个开发主体。后期成本核算、招标、合约签订、工作中的签章、需要进行流程审批。将会异常的繁琐。解决渠道：成立联合办公室，联合办公。共同签注。尽快的走流程。确保审批进度。
3）关于SPV公司进行拿地过程中，预防财务风险以及防止后期出现审计问题
关于SPV公司拿地后，进行开发建设后的产权移交等问题。可以进行在SPV公司名下单独设立独立账户，专门负责城中村地块的二级开发。即从拿地以后，将一级开发的费用与二级开发的相关费用明确的分开。确保清晰，不出现后期核算的扯皮。及管理权与财务权分离。
4）关于上海公司代建城镇化公司的业绩以及管理权限问题；
代建项目在东孚公司可以作为公司业绩进行计算。股份公司对于投资项目的成本利润率最低要求是12%，方可通过股份公司的投委会。东孚内部将会要求比股份公司稍高一些。拿地之前需要进行充分的测算。在如今上海市限制最高房价（即房价设限为限制最高出售价格，不限制底价）；的情况下，可以通过设计优化，定位标准降低等手段优化设计成本。增加利润率等手段达到股份公司对于成本利润率的要求。上投委会的要求是，必须首先通过东孚公司内部的投资项目成本利润率的要求后，方可申报股份公司。否则，这个投资项目将会被搁浅。
关于代建模式以及权责利问题，也即是说城镇化公司负责拿地，拿地后在SPV公司下设立专门的二级开发账户，对建设项目进行单独的核算，财务走账用统一的密钥，即上海公司进行管理的过程中，使用城镇化公司提前设立的账号以及密钥。对于上海公司的授权将进行充分授权，即上海公司管理一切项目建设过程中的问题。
5）关于代建模式以及代建费用问题；
城镇化公司充分授权， 合作模式如下：
代建模式图
代建费用有两个问题：1、项目利润如何分成；2、是否支付代建管理费；
按照市场情况，代建应该是收取管理费用的。因为代建方投资人、材、物。并且SPV公司为几家股东共同成立，因此原则上应该由各个股东共同投入人、材、物。但是因为上海公司也是中间八局的子公司。那么在城镇化公司收益的分配上，中建方程、中建八局分完利润后，你上海公司还要在分一份利润，股东是不可能通过的，这就相当于上海公司也参与利润分享。中建联合体就多分享了利润，青发和重投不会同意。换句话说，如果，这个项目全部是由中建八局独立承担，难道你就不投入管理人员、材、设备了吗？还是要投入的，因此青发、重投是不会同意支付代建费的。
但是按照市场情况，代建费市场上平均水平是收取3-4个点的费用的。如果SPV公司不具备开发能力，你还是需要委托代建公司进行管理，只不过这个案例中的代建公司是其中一方股东方的全资公司而已。
但是因为上海公司以及城镇化公司都为八局的子公司，只不过分属不同的管理体系而已，因此上海公司不收取代建费，城镇化公司全面授权上海公司进行开发管理（其实相当于重固事业部和城镇化公司是一个公司的性质，出现代建的原因是因为SPV公司不具备开发能力而已）。在不收取代建费的情况下，项目建设不论是盈利还是亏损，那个四家股东的利润不会受到损伤，因此董事会肯定同意由上海公司进行代建管理。但是，对于业绩计算方面，上海公司代建SPV公司所产生的业绩在东孚公司内部将得到认可。
但是目前的现状是城中村的地块，从一级开发到最终拿地后的二级开发全流程，都是上海公司全过程主导，定位、设计方案的强排、测算、营销策划等，那么整个项目能够争取多少的开发利润。
总结性：SPV公司拿地，全面授权上海公司进行开发管理，确保股东10个点的收益，如果多出的部分由待开发人分享利润。
20、关于地块出让征询相关事宜；
一个地块总共需要做一下几次十三部门征询工作：出让方案阶段需要做一次征询、地块公告以后提交竞买申请之前需要做一次征询、出具规划评审报告、土地价格评估报告时需要做一次十三部门征询
在地块出让之前，规划评估、土地价格评估之前需要征询十三部门意见：
资料清单：1、地块规划选址意见复函及附图；2、规划红线；3、测绘定界报告（规划需要）；4、控规图（环保需要）
土地价格评估：土地价格评估预评估报告，需要拿到规划征询单后可进行。纯住宅的项目需要获取房地价联动报告后方可进行地价评估，商业地块项目不需要房地价联动（一房一价表），拿到规划征询单后即可启动。
土地价格评估样表
21、关于报批报建项目前期咨询事宜
前期咨询项目（如：环评、交评、防汛、土地勘测定界权属调查、规划全过程测量、节能、节水、卫生评估、商业评估、坑评、玻璃幕墙检测等）。
03-14地块报建咨询单位招采计划
二级开发
序号
招采项目
依据
意向单位
1
立项申请
上海至策
2
节能评估
上海至策
3
节水评估
上海至策
4
防汛评估
上海禹景
5
交通影响性评估
上海道畅
6
雷击检测评估
南京凯普勒
7
水质检测评估
上海华证联检测
8
卫生学评估
上海思禾环境
9
城建档案管理
上海振青档案
10
房屋面积预测、实测绘
星火测绘
11
规划全过程测量
强浩测绘
一级开发
1
土地勘测定界
地籍变更测量
依据地块形状布点，结算326元一个（地籍变更测量最多做8个点）
上海继拓、浦淀勘测、星火测绘
2
可研编制
审批制项目特有，由发改委审批，青浦区超过3000万的需要评审，评审费纳入可研中
设计院编制、至策
3
防汛论证
需要做防汛论证的：地铁、隧道、地下通道、大型商场、大型地下停车（场）、等地下公共工程。在初步设计、总体阶段需要提交审批（水务局）
大型地下商场、大型地下停车库：是指地下总建筑面积在两千平方米以上（含2000平方米）的商场、停车场。对于小于2000平方米的项目可以不单独进行防汛论证，但是需要在扩初/总体阶段用专章进行明确。
上海禹景
4
交通影响评估
建设规模或者指标达到交评启动阈值的需要进行单独的交评：外环以外一类、二类以外地区，商业、服务、办公等公建类建筑面积大于6万平方米（含6万）；居住类，大于8万（含8万）平方米；停车位一类地区200个，其他地区300个及以上的所有新建项目；所有大型交通设施类项目；所有单独报建的学校；所有二级以上医院的新建、改建和扩建项目；相邻建设项目开发建成时间相近或者共用时，可对多个相邻建设项目合并进行交通影响评价；
上海道畅
5
环境影响评价
依据项目不同类别编制登记表、报告表、报告书；其中登记表建设单位自己可以登录网址进行填写；用登记表，后期环评不需要进行验收；
橙志环保
6
节能
项目节能吧哦噶按照项目建成后年综合能源消费量实行分类管理.1、年综合能源消费量1000吨标准煤含（1000吨）或年电力消费量500万千瓦时，单独进行节能审查；实行审批制的项目，建设单位应在报送可研前，取得节能审查部门出具的节能审查意见；对项目审批与节能审查属同一部门受理的，建设单位可以在报送可研的同时，一并提交节能审查报告； 实习核准或备案的项目应当在开工建设之前去的节能审查意见。审批制项目、核准的项目建设单位应当在项目可行性研究报告或项目申请报告中，对拟建项目的资源消耗指标进行分析。
上海至策
7
节水
项目建成后用水量超过5000立方米；
上海至策
8
卫生学评估
建筑中的集中空调通风系统的卫生管理（（一）旅馆、餐饮场所、商场、公共浴室、公用事业及金融机构的营业场所等商业建筑；（二）行政办公楼、商务写字楼等办公建筑；（三）博物馆、图书馆、美术馆、纪念馆、科技馆、档案馆、体育馆、音乐厅、影剧院、游艺厅、歌舞厅、网吧等文化体育娱乐建筑；（四）机场、铁路客运站、长途客运站、轨道交通站、港口客运站等交通建筑；（五）学校、医疗机构等教育卫生建筑；（六）住宅等居住建筑；（七）其他用于社会公共活动的建筑。）
上海思禾
9
规划全过程测量
开工放样复验报告、规土综合验收成果报告（全部项目都需要，道路的也需要开工放样复验）
强浩测绘
10
商业评估
所有商业项目需要进行商评，建筑面积大于5000平方米的商业需要做商评；
上海至策
11
水质检测
住宅、商业需要通自来水的项目需要做水质检测（主要检测生活用水是否符合标准，涉及到水箱、蓄水池、市政接水口等）可以用临时水进行检测；
上海华证联
12
城建档案管理
所有项目需要做档案验收
上海振青
13
防雷检测
需要做防雷接地工程的全部需要进行防雷检测，以供验收；
南京开普勒
14
土壤检测
经营性、收储、工业性地块需要在出让前收储前进行土壤检测，出具检测报告，经环保局备案后，可以作为土地出让合同附件。
上海岩土地质研究院
15
白蚁防治
上海市住宅项目需要在房屋预售之前进行白蚁防治。出具白蚁防治合同
16
房屋预测、实测
需要办理产权、进行销售的项目（房子、车位（车位上海市政府新出政策，开发商无权进行销售。））或者需要移交产权的项目需要进行出具预测报告，预测报告在预售之前出具，实测报告在交付之后出具，办理产权证之前。
星火测绘
17
项目建议书
审批制项目需要，设计部、商务部，配合提供投资匡算,
18
19
22、关于什么样的项目需要进行装配式，以及预制率、装配率的定义
预制率：是指混凝土结构、钢结构、钢混结构、木结构等结构类型的装配式建筑+-0以上主体结构和围护结构中预制构件部分的材料用量站对应构件总量的比率；
单体装配率：是指装配式建筑中预制构件、建筑部品数量（或面积）占同类构件或部品总数量（或面积）的比例。
上海市条例：自2016年起，除下述范围以外，符合条件的新建民用、工业建筑应全部按照装配式建筑要求实施，建筑单体预制率不应低于40%或单体装配率不应低于60%。
1、总建筑面积5000平方米以下，新建公建项目；
2、总建筑面积5000平方米以下，新建居住建筑；建筑高度100米以上的新建居住建筑，落实装配式建筑不低于15%或单体预制率不低于35%。
3、总建筑面积2000平方米以下，新建工业厂房、配套办公、研发等项目；
4、建设项目的构筑物、配套附属设施（垃圾房、配电房等）；
5、技术条件特殊，不适宜实施装配式建筑的建设项目；
23、城中村整体开发关于其中市政配套管线（天然气、自来水、雨污水、通讯等）立项的事；
在城中村范围内实施的项目，实施道路立项的过程中要将配套管线统一纳入立项中，在设计过程中将该部分的管线综合工作提前做掉，否则后续需要再次进行立项，所有手续需要再次办理。
但是存在一个风险点（未来立项的道路是否会有管道通过，需要提前确认，如果没有管线通过，那么提前预留该部分费用，最终按照实际发生工程量进行审计结算。）
避免风险点措施：提前做整个区域的管线综合规划，确认是否有管线。如有在道路立项中统一纳入，如果没有那么就不加入。
24、关于土地一级开发过程中相关费用的问题（划拨土地出现土地费用的问题）
1、土地补偿费83.7元/m2、青苗补偿费（粮棉地4.2/m2、蔬菜地6.6/m2）、地上附着物赔偿均按《上海市征地土地补偿费标准（2017）》沪规土资综规2017（321）号执行；
2、普通耕地开垦费120元/m2、永久基本农田开垦费240/m2按照沪发改价督（2015）8号文执行；
3、耕地占用税46元/m2按照《上海市耕地占用税实施办法》沪府发【2015】43号文执行；
4、劳动力安置费按照《上海市被征收农民集体所有土地农业人员就业和社会保障法》沪府发2017（15）号文执行。此项费用由社保中心根据农转用批复数据核算安置人数，按30万/人预缴纳。
5、房屋征收补偿按《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》沪府发2011（75）号文执行。
在地块农转用批文没有获取的情况下，结合前期公建项目实际发生成本，预估土地一级开发土地整理费用为35万/亩。
25、关于验收相关问题
1、人防验收，需要消防完成，消防验收需要自来水先完成。
2、六大配套完成后需要提报住宅竣工计划。
26、关于临时占用建设用地搭建板房，办公场所等问题
1、不可占用非建设用于用于搭建临时项目部，这个需要走临时用地申请，获批准后方可新建（规土局主管，涉及到重大工程的由重大办主管）；
27、关于预测报告问题
1、预测报告是根据审照图由预测报告单位出具，后经成果办（房地产交易事务中心）确认盖章后出具报告，全过程数据分别需要录入、星火预测实测单位（魏工）规土局（张心炫）、房管局交易系统（成果办）、物业系统、营销系统等。如果存在计算方式差别，导致数据出错。则需要重头修改，过程以及时间长。修改环节多，难以搞定。
2、解决途径：从设计源头上把控图纸、计算方式，对于存在争议的需要立刻确认，以哪个计算方式为准，因为涉及到后面营销可售面积的确认。
如果出错，需要设计重新提报图纸，由开发部重新申报系统，系统修改后的表格等需要设计院盖章，然后由开发部协调星火测绘修改预测报告，提交成果办修改系统数据，敲定成果办的成果核定章。
预测报告出错，需要重新再走一遍。（规土局档案馆重新提取图纸、重新网上填报（出错的部分需要规土局规建科进行修改（主要是图纸部分涉及到方案、规证的总平图调整），完成后规土局走完流程，出具修改相关证明）），其中到办理预测时候，需要调整设计图纸，那么就要对应的再次进行审图，审图需要重新出具费用，需要申报资金计划。
28、关于临时用地的问题；
主要问题及原因：
临时用地是指，需要在建设项目红线范围以外搭建临时办公场所需要向政府主管部门进行申请批准的用地。
在青浦区临时用地只能用于一下类别的项目：仅限于管线工程及市、区重大工程；
关键工作：建设单位与村签订相关用地协议，并经镇政府同意；测绘报告；建设单位与村委会签订土地复垦的协议（当地主管部门鉴证，协议中应体现租金、保证金，无租金的需要提供情况说明）；建设单位的复垦承诺，并由当地镇政府、村委会担保；施工单位的中标通知书；临时用地规划许可证或者临时用地规划设计条件（规土局用地科主办，建管科协办）；重大办确认的重大工程意见；临时用地的工程规模说明；
主要流程： 1、先进行临时搭建办公区情况说明的编写；2、区重大办协调盖章3、规土局办理临时用地规划许可证或设计条件；4、地形图划示范围，规土局出具选址意见；5、地籍事务中心出具定界勘测权属调查报告；6、村委会同步签订开垦协议、复垦承诺，缴纳对应保证金、租金，开收据证明；7、所有资料汇总至归土局用地科进行审批；
29、关于城中村土地获取相关问题的研究；-----政策研究
一、上海市的城中村旧改政策是2014年由市建管委牵头组织各区县先后认定了42个城中村地块。期政策核心为城中村范围内的经营性用地可以采用定向挂牌方式出让。且建管委在确认城中村范围的批复中要求拆迁完成时间为2017年年底。后因部分地块情况复杂，拆迁进度缓慢，于2017年上海市4位分管副市长联席听取市建委关于城中村拆迁进度汇报后决定，按照42个城中村地块在集体建设用地占比及拆迁预计完成时间划分，其口径如下：
1、集体建设用地占比不少于70%的，2018年6月底前可完成动迁工作的，经营性用地可以采用定向挂牌方式出让。
2、集体建设用地占比在50%-70%之间，合作单位为国企或者混合制企业，2018年6月底前可完成动迁工作的，经营性用地可采取定向挂牌方式出让。
3、集体建设用地占比在50%-70%之间，合作单位为民企的，2017年底前可完成动迁安置工作的，经营性用地可采取定向挂牌方式出让。
4、集体建设用地占比少于50%，合作单位为国企或者混合制企业，2017年底前可完成动迁工作的经营性用地可采用定向挂牌方式出让。
二、根据2015年12月市规土局土地利用处所发文件《关于“城中村”改造地块土地储备和供应工作要点》，其中土地供应的口径：
1、按照先保障性、后经营性的原则，优先启动保障性住房用地的供应和开发建设。
2、应合理安排公共绿地、教育、卫生、医疗等公益设施用地的建设，实现公益性设施用地与经营性用地基本同步投入使用。
3、可按照控制性详细规划，拆平一块、认定一块、供应一块。
三、市规土局、区规土局对于城中村项目的出地口径
2018年3月22日，区规土相关领导对于重固城中村经营性用地定向出让及拆迁认定达成的一直口径：
1、2018年6月30日前城中村地块完成动拆迁认定标准并非形成净地，地块内个别企业、居民启动依法征收流程，则认定为该地块拆迁完成。2018年6月30日前完成拆迁认定的地块，待地块依法征收工作完成、形成净地后仍可享受城中村经营性用地定向出让政策；
2、重固镇城中村目前基础设施建设情况已经满足经营性用地出让要求，启动经营性用地定向挂牌出让前的各项工作。
3、重固镇经营性地块按照动迁进度，成熟一块、推出一块。
4、重固镇经营性地块已经形成净地的由区土储中心进行形式收储，区土储中心近期启动此项工作，接下来由土地储备中心进行征询、前期成本核算等工作。镇政府与重固城镇化公司对接此项工作。
四、2018年8月6日，征询市规土局用地处杨晓玲副处长获取的最新消息；
1、城中村改造时限及未来城中村政策展望；
关于城中村改造，市领导的主旨是未来加快区县拆迁进度而设置的关门时间，以后在认定的城中村政策，将摒弃简单的拆除重建，资金内部平衡的模式，新一轮的城中村将结合乡村振兴，乡镇产业转型升级等方向发展。由建管委统筹城中村的拆迁情况。
2、市规土局当前对城中村出地的口径；
对于青浦区重固镇城中村地块土地出让，市用地处副处长杨晓玲指出：1）按照城中村实施方案中明确的改造范围，以此计算的整体拆迁完成率不低于95%；2）在2018年底之前完成市规土局要求的拆迁完成率，否则不在继续享受本轮城中村改造的政策（定向拿地）；
3、对于重固城中村项目出地渠道的建议；
1）加快拆迁进度，争取在2018年年底之前达到整体拆迁完成率95%的要求；2）调整城中村的范围，剔除无法顺利开展拆迁的地块，保证95%的拆迁完成率；
五、解决措施及建议：
1）关于拆迁工作安排；改善当下的拆迁模式，使城镇化公司能够更多更实质的参与相关协议征收和拆迁工作，如有需要请八局抽调人员及资金全力配合区、镇两级政府快速推动拆迁工作，保证在城中村政策失效之前达到整体拆迁完成率。
2）关于后勤保障；今年年底前是重固镇城中村项目实施的关键时间，城镇化公司将全力做好保障工作，建议能够针对各地块的钉子户的实际情况制定详细具体可实施的一户一册方案，有针对性的撬动每一户居民、每一家企业的动拆迁进程。
3）关于多单位联动；拆迁工作作为一项综合性的事务，涉及的政府单位众多，建议联合一些和拆迁事务有关联的政府单位比如工商、税务、司法，集结一切可以集结的力量，全力配合协议征收工作，确保咨2018年底达到整体拆迁完成率。
4）关于城中村范围；由于此次政策关门时间紧迫，建议城镇化公司及镇政府启动城中村范围的调整工作，剔除一些，无法开展拆迁工作或开展拆迁工作有巨大困难的范围，调整之后向是建交委备案，确保2018年年底之前达到95%的整体拆迁率。
5）关于审批认定制度；建议城投公司与区、镇两级政府充分沟通，加大与土地获取的相关审批、指导部门的沟通，对于城镇化公司在土地获取方面的阶段性成果基于合理认定。从而达到不重复工作、少走弯路的目的。
30、 关于笔记整理（投资估算部分的学习）
工程预备费，为建安费的5%；
匡算＜估算＜概算＜预算＜决算（精确度）
匡算是项目投资阶段初步计算投资，是最粗略的投资测算，供项目开发决策使用。
估算是项目预可研阶段进行的投资测算，按照设计初步方案计算。
概算是项目可研阶段，按照设计方案及国家现行的概预算定额计算，需要经过国家相关定额管理单位审核确认，并经投资主管部门审批。
预算是在施工阶段按照施工图编制的投资费用，并按照此费用控制施工及总投资，如果超出，需要报原审批单位批准调概。
决算时依据财务实际支出计列的投资，即工程实际投资，供工程竣工验收使用，是最精准的投资。
理论上，决算不能超过预算、预算不能超过概算、概算不能超过估算（投资额），随着图纸设计的深入这是一个由粗到细的过程
1、规划阶段的投资估算，其允许误差30%。
2、项目建议书阶段的投资估算，其允许误差控制在30%以内。
3、初步可行性研究阶段，其允许误差控制在20%以内。
4、详细可行性研究阶段，其误差要求控制在10%以内。
31、关于一级开发前期费用归属问题
会议内容：
2018年8月15日14：00，由推进办组织、区发改委、上海申元、城镇化公司相关人员参加，对城中村前期工程费用归类、195区域土地费用、三条道路概算调整备案三个问题进行沟通，初步达成意见如下：
一、城中村前期工程费用归类
1、经营性地块（包含10-01项目）：土壤检测、土地估价评估、勘测定界、权属调查、土地出让前规划评估等费用，发改委明确后续镇政府组织城镇化公司与土储中心沟通，请土储中心出具委托文件。
2、公建及市政项目：勘测定界、权属调查、管线综合、交通流量预测等费用，发改委意见，上述费用可计入总投资，管线综合可在设计费列项、交通流量评估可列入二类费。勘测定界、权属调查可在土地前期费用中列项。上述事项列入总投城镇化公司需出具相关依据。
二、195区域土地费用
根据审计署的意见，社会资本不得作为项目主体参与土地开发和前期整理。原PPP合同已整改，根据2018年3月30日签署的《上海市青浦区重固镇新型城镇化基础设施和公益性设施建设PPP项目合作合同》，土地整理费用已不包含在合同范围内。因北青公路以南的基础设施建设的土地整理相关费用计列问题与政府行政审批现行政策要求土地相关费用由建设单位发生有所矛盾。发改委建议镇政府与城镇化公司一方面跟去审计局沟通相关政策矛盾的解决方案，另一方面与区规土局沟通请区规土局出具相关委托文件。
三、崧建路、芦花浜路、重联路调概事项
城镇化公司就崧建路、芦花浜路、重联路三条道路的人行护栏、标志标线、信号灯、行道树及绿化概算调整事宜，发改委意见如下：
1、行道树1500元、绿化150元标准基本符合上海市相关审批标准，三个项目应当按照概算审批执行；
2、城镇化公司会同上海申元对三个项目概算执行情况进行核对，确认超过目前概算确需调整概算需要与发改委稽查办沟通。
32、关于项目验收相关
1、验收工作要提前策划、提前准备
33、预售许可证办理（16-13农贸市场商业项目）
1、预售许可证办理思路：在预测报告完成后即可启动。
1）入网认证：物业招标完成后2天内，房管局市场科2天内现场观看；需要提交一份申请报告；如果为商业办公项目需要填写一份申请表；申请表需要规土局、市场监管局、房管局、区清理整顿办公室、建管委、城管执法局、消防支队几个部门签字盖章后。才能进行后续手续办理。该部分在不具备条件先需要进行公关处理，农贸市场项目公关金额4万元。
后由房管局市场科叶青出具预售函文件。函文件需要一份送至东昌路浦东房地产交易中心，一份送至上海市房管局浦东新区世博村路300号。
2）第一步完成后，需要使用预售、预搭的密钥登录房管局官网，填写网上预约号。使用法人一证通账号处理。
3）预售情况表：由营销部负责主办。表格中需要填写完成（均价不能遗漏）。
4）分项、分部工程质量验收证明书：工程部主办。
5）有资质的测绘机构出具工程进度鉴证报告（需要提前招采、与预测一家单位。出具的成果需要房管局测绘成果办确认盖章）；
6）银行监管协议、监管证明：财务部主办。
7）预售方案、销售员承诺书、楼书等一套资料：营销部主办；
8）、水、电、煤、污水等配套落实证明：工程部主办；
9）物业中标通知书：物业管理用房确认单、物业合同：营销部主办；
10）商品房预缴纳维修基金：商业、住宅项目都需要缴纳：每平方米12.95元：销售部分的面积作为计算面积。维修基金在青浦区住宅发展中心3楼徐磊处填写协调单，后至财务室盖章，公司缴款，最后至徐磊处开收据。
11）、房建的资料与商业项目所需资料有所差别：已资料清单为准。商业自持物业的不能办理预售许可证。（整体自持物业的酒店，可以办理预售许可证，但是需要整体出售）
34、报建各类网址
选址意见书及设计要求申报：登入“建设项目全覆盖规划管理信息系统”填写申报：http://ghqfg.shgtj.gov.cn:7001/ghqfgww/login
设计方案申报：登入“一书两证在线申报系统”申报：http://yslz.fangdi.com.cn:7001/ghyslz
项目备案申报：http://tzxm.shdrc.gov.cn/banpro/newgdzc/index.jsp
项目报建申报:http:www.ciac.sh.cn
用地规划许可证申报：http://yslz.fangdi.com.cn:7001/ghyslz/
临时用地规划许可证申报:http://szsp.shgtj.gov.cn:7001/szsp/login.htm
市政工程规划许可证申报：http://szsp.shgtj.gov.cn:7001/szsp/login.htm
工程规划许可证申报：http://yslz.fangdi.com.cn:7001/ghyslz/
、
施工许可证申报：www.ciac.sh.cn
新开工登记申报：www.shfg.gov.cn
建设项目规划土地实施全过程管理在线申报：http:plpm.shgtj.gov.cn:7001/plpmol/login.htm
上海市建设工程规土管理综合验收送审：http:plpm.shgtj.gov.cn:7001/plpmol/login.htm
35开工放样复验
根据沪规土资执规862号文要求，你单位应当严格按照《建设工程规划许可证》及附图核准要求，对建设项目进行现场放样，所有建筑间距、建筑退界等规划控制尺寸均不得小于规划核准总平面图标示的尺寸。若不符合《建设工程规划许可证》及附图核准要求的，应当重新进行现场放样或是向原规划审批部门调整规划许可后方可开工建设。同时，本市104产业区块内非居住项目开工放样实行告知承诺并自主选择是否送审放样复验制度。
审批部门：区规土局执法科；
审批时间：10天；
提交资料：1、开工放样复验申请表；2、建筑工程明细；3、建筑工程补录明细；4、依法施工责任书；5、依法建设责任书；6、定界勘测报告；7、开工放样权属报告；8、地质汇交凭证等。
主要流程：登录上海市规划和国土资源局/网上办事/在线申报系统/土地规划全过程在线申报。生成预约号后，次日至规土局窗口申报受理。
注：1、网上提交的建筑退界表，可忽略.但要提供纸质版的资料，加盖设计单位公章；2、资料清单7，由开发部负责招聘一家规划全过程测量单位（上海强浩测绘），（尽量用规土局推荐的单位），3、资料9地质资料汇交凭证由设计部负责主办；开发部负责配合；4、申报的资料清单中需要有一份建筑退界表；5、施工许可证号必须登记；6、开工放样复验的资料报送至规土局窗口后，由规土局内部人员进行流转至规土局执法大队办公室。需要我们进行对接，然后将这些资料送至青浦区电信大楼1603办公室徐金川处。
由执法大队带领几个人到项目现场进行查看。开工放样复验后，需要将开工放样复验表格（工程部提供,见下图）、照片（规证以及总平面图）提供给规土局执法大队（青浦区徐金川）。以上所需资料需要在现场验收之前提前准备好。带着准备好的资料和总平图带着规土局执法科的人去现场看看看。
注意：开工放样复验一定要将所有的建筑物，构筑物比如物业管理用房、垃圾站、KP站等全部验收进去，依据工程规划许可证的楼栋编号来处理。不可漏，缺。
开工放样提交执法队
36、关于10-01交港验收
交港（停车位）验收：
关于车位验收需要测绘单位（强浩）在申报之前需要出具草报告，由车位画示单位申报交通委（沈俊）受理。在交港验收之前需要完成消防、民防、交警的验收、绿化的验收。
交港验收现场是建管委的吴芳芳到现场验收：重点看：1、车位数量、布局、车道宽度、车位宽度；2、地下车库的车位布局重点核查人防门、防火卷帘门、消防箱边上的车位是否符合标准。另外核实一下车位宽度。
人防门开后固定不影响停车则该车位复核标准。消防门开后不影响停车则该车位符合标准。防火卷面门不能压住停车线。总体的车位数量不能变动。以交通委审批的车位数量为准。
防火门影响 人防门影响
消防箱影响的
以上关于交港验收的问题全部避免掉后，即可进行交港验收。
在交港验收过程中，尤其是地库的车位数量非常饱满，不能画示多余车位时，以上人防门、消防箱影响的车位需要进行调整，调整的原则为：人防门不可拆除，因为工作量大，另外会产生交付过程中的诸多隐患。所以需要将人防门影响的车位由普通车位（小型车的停车尺寸为：6.0mX2.4m）调整为微型车位（微型车位一个这算成0.7个普通车数数量，尺寸为：4.15mX2.3m）。，调整地下因消防箱布局方向及位置影响的车位，如果之前画示的车位是微型车位，那么调整消防箱的位置及方向，缩小尺寸。将车位调整成普通小车停车位。[消防箱的调整，涉及验收后的隐患，万一消防部门进行复查，一定会看出地库调整的消防箱使用的是非标准箱，这样会造成验收风险。10-01在处理地下车位验收过程中，虽然采用这样的操作使项目得以验收，但是不是正规合规处理方式。还是要在工程建设过程中进行管控，提前进行管控。]
10-01处理方式：将受人防、消防门影响的车位全部调整成微信车位，受消防箱影响的车位用非标箱替换，将车位改成普通车位。以项目公司名义写承诺敲章给交通委。协调吴芳芳验收人员出具交港（车位）验收意见单。
37、关于综合体育场工程规划许可证的变更
情况如下：综合体育场项目在工程规划许可证阶段发现三个变更的情况：1、整体的选址界址点向东偏倚了8公分；2、绿化率为37.5%；3、车位布局进行了调整；
以上情况需要进行工程规划许可的变更，否则就需要进行方案的调整，审图的调整以及工程规划许可证的调整。
调整原则：界址点的移动需要满足规土局以及规范要求的建筑退界限的要求；2、绿化率的调整需要满足绿地率的要求，需要绿化局同意。3、车位布局以及车位数量的调整需要建交委审批同意进行变更。
另：关于派出所这样的项目绿地率可以变化成20%（其他项目不能）；
规证变更：与新办规证一样的思路。不过涉及到的变动需要征询相关部门的同意，还是需要规土局进行牵头调整，开具征询单由开发商进行征询。确认同意调整后。则由规土局进行调整。规划许可证调整如果涉及到调整审图合格证表格中的面积数据，那么需要经过市审图中心同意后才能调整。需要设计院、审图单位、建设单位、规土局建管科进行盖章确认。
关于工程规划许可证变更的申请
38、10-01规划验收相关事宜
规划验收需要提前报给规土局执法队由规划全过程测量单位进行提前测量形成《规划土地检测成果报告书——竣工验收》，这个报告由全过程测量单位将测绘数据录入上海市测绘院系统进行输入后导出。
关于规划验收预审会：规土局重点看立面标高、车位数量、地下空间是否有经营性面积、窗户面积计容、是否有连廊，面积如何计算、开竣工时间、煤气调压站、总体的规划指标是否全部满足。成果报告最后的图中如果超出
规划测量成果报告 标示电力管线的图 立面净高的情况说明（给执法大队）
以上注意事项尤其是立面净高、车位数量及走向等需要注意。规划验收一定要提前沟通好关系，尽可能在缺少一些与规划不是很相关的部门意见的情况下报送进去。比如缺少，卫生，民防等。
规划验收完成后即可办理竣工备案。
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