买房交定金后卖方违约,【案例分析】买卖房屋守约方不必焦虑
买方：谢某 卖方：秦某
谢某购买秦某一处房产，双方签订《房屋买卖合同》。谢某支付秦某定金，合同中也约定了高额违约金。后来秦某不愿意继续出售房屋，并且向谢某发送了解除合同的《告知函》。谢某很苦恼，他不知道该怎样去处理后面的事情。
律师支招
一方单方解除合同，并不表示该解约行为必然会得到法律的支持，因为一方在行使单方解约权的时候，只是他认为对方违约且该违约行为已达到可以解除合同的程度。如果对方当事人认为自己没有违约且不同意合同解除，应起诉法院，通过法庭审理，最终判定是否有违约行为及是否构成合同解除。
当事人对合同解除有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期限，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。买房交定金后卖方违约
所以，当秦某向谢某发送了解除合同的《告知函》后，谢某如果表示不同意，一般应该于三个月内向人民法院提起诉讼。虽然此时谢某知道应当去法院提起诉讼，但是他不知道究竟他和秦某谁才是违约方？
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。单方擅自解除合同，违反了合同法的有关规定，应就其违约行为承担相应的法律责任。当事人可以解除合同的情况：
1、因不可抗力致使不能实现合同目的；
2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
所以，如果谢某是按照合同约定积极履行合同义务的一方，并且合同履行不存在不可抗力等因素，如果秦某存在要求单方恶意解除合同的行为，这一行为，一般会成为秦某构成违约的一个事实。
而且一般的房屋买卖合同，会将买卖双方办理手续的时间截点约定清楚，如果一方恶意拖延，比如：电话不接，说自己人在外地，说没看到时间截点等等，经过催告后仍然拒绝履行己方合同义务的，这些行为都会构成了违约的事实行为。即使合同没有具体的时间截点，那么当买方谢某明确催促卖方秦某办理手续时，秦某非因客观原因拒不配合，或者又找其它合同之外的原因借口拒不配合办理手续，则都会构成一种违约的事实行为。
如果卖方秦某可能构成违约，那么一般情况下应当赔偿买方谢某的损失该怎么计算比较合理？
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
据此，一般买卖房屋因为卖方违约，房屋的差价部分可以理解为买卖双方履行合同后，买方谢某应当获得的利益，而这本应买方谢某获得的利益，如果因为卖方秦某的单方毁约无法取得，则可以视为是买方谢某的损失。买方因为购买房屋而提起诉讼所支出的其他必要费用，也构成买方的损失，一般常见的比如：律师费、评估费用、银行按揭费用、保全费、过户费、居间服务费等等。
在线课堂
1、张三和李四签订了房屋租赁合同，合同的最长期限不得超过（）年
A、5年 B、10年 C、任意约定 D、20年
2、张三把房子租给了李四，双方口头约定租期1年，后来李四住了1个月，不想住了，下列说法那个正确（）
A、张三可以解除合同但需赔偿李四B、李四可以解除合同但需赔偿张三
C、张三可以解除合同无需赔偿李四D、李四可以解除合同无需赔偿张三
3、张三将自己的房子租给了李四，后来李四又将房屋转租给了王五，张三后来知道该情况后应于（）内向李四主张解除他和李四之间房屋租赁合同，人民法院才会支持。
A、3个月 B、6个月 C、随时 D 、1年
4、张三租赁了李四的房子，李四的房子后被法院查封准备拍卖，李四应于（）前通知张三来参加拍卖，如果张三没来参加该拍卖，则表明张三（）
A、3日，放弃优先购买权 B、5日，放弃优先购买权
C、7日，未放弃优先购买权 D、5日，未放弃优先购买权
5、张三租了李四的房屋3年，期间经过李四同意，张三对厨房进行了重新装修，花费了1万元，后来租赁期限届满，下列说法正确的是（ ）
A、张三得需自行承担1万元装修费
B、李四在受益范围内承担一部分装修费用
C、李四无需承担该装修费用
D、李四得需全部承担1万的装修费用
答案及解析
1、D
2、C、D解析：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁合同，双方可以随时解除。
3、B
4、B
5、A、C解析：承租人经出租人同意装饰装修房屋，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，人民法院不予支持。
作者：天品正连接@装修流程,装修视频
天品工程刘勤用装修视频记录装修过程中的每一步,分享给广大网友,如今各装修爱好者已经在各微信群里面活跃交流,每有新装修培训课程都会在微信群同步,欢迎大家加入交流,加微信会拉你入群的.
添加微信：tianfuzx
如果对装修有问题可以在天品装修论坛搜索相关知识！还有更多装修效果图的展示及实现施工记录！
页:
[1]